Como fica a cobrança dos emolumentos incidentes sobre a lavratura de escrituras e o registro de imóveis a partir da vigência da Lei Municipal nº 2.571 de 26/12/2019?

27/12/2019

É provável que muitos ainda não saibam, mas acabou de ser sancionada a Lei Municipal nº 2.571/2019, segundo a qual o contribuinte pode pagar o ITBI somente após a ocorrência do seu fato gerador, mantida a alíquota de 2% sobre o valor venal do imóvel.

Para quem acompanha o blog, trata-se de uma luta antiga que começou com um post em 2015[1], sucedido pela propositura de uma ADI perante o Pleno do TJ/AM (Processo nº 4002721-05.2019.8.04.0000, cuja medida cautelar foi indeferida por 16 votos a 7) na qual o mérito pende de julgamento e, também, recentemente, pelo ajuizamento de uma ação popular (Processo nº 0669605-32.2019.8.04.0001, 1ª Vara da Fazenda Pública), proposta pelo cidadão ANTONIO AUGUSTO CASTELO DE CASTRO FILHO, cujo pedido de liminar ainda pende de exame.

A menos que se trate de um enorme coincidência, tudo indica que, prevendo a derrota iminente quanto ao mérito daquelas ações (já que existe jurisprudência pacífica do STF sobre o tema), o prefeito de Manaus enviou à CMM, em regime de urgência, o PL 417/2019 que acabou sendo aprovado pela referida Casa Legislativa e, após sancionado pelo chefe do executivo municipal, foi publicado no DOM do último dia 26/12/2019.

O certo é que, a partir da vigência da nova lei, o contribuinte poderá pagar o ITBI somente após a ocorrência do seu fato gerador, no caso, depois do registro do ato (escritura de compra e venda, por exemplo) no cartório de registro de imóveis competente para tal, mantida a alíquota de 2% sobre o valor venal do imóvel, sendo previstas reduções das alíquotas para 1,8% (caso o pagamento seja feito antes da lavratura do instrumento que sirva de base para a transmissão) e de 1,9% (se o pagamento for feito até a data do registro imobiliário).

Assim, inevitavelmente, essa nova realidade irá afetar o cálculo dos emolumentos incidentes sobre a lavratura de escrituras de compra e venda (por exemplo) e, também, sobre os registros de imóveis.

É que, como já é de conhecimento de muitos, sob o regime da lei antiga (Lei Municipal nº 459/1998) , os tabeliães só poderiam lavrar escrituras mediante o prévio pagamento do ITBI (exigência manifestamente inconstitucional, saliente-se), o que fazia com que o valor dos emolumentos sempre tivesse por base de cálculo a avaliação (muitas vezes exorbitante e dissociada dos valores de mercado) anteriormente feita pela Prefeitura de Manaus.

No entanto, a partir da vigência da Lei Municipal nº 2.571/2019, o cidadão não é mais obrigado a pagar o ITBI para poder lavrar a escritura de compra e venda de imóvel, razão pela qual o tabelião deverá considerar o valor do negócio declarado pelas partes, na exata medida em que não haverá qualquer atividade tributária de avaliação a ser exercida previamente pela PMM, aplicando-se o disposto no artigo 2º, III, “b”, da Lei Federal nº 10.169/2000.

Outra consequência imediata da Lei Municipal nº 2.571/2019 é que, por ser possível o registro do imóvel sem o prévio pagamento do ITBI, o oficial registrador também deverá tomar por base exclusivamente o valor constante do negócio jurídico levado a registro, com o que restará atendida a determinação constante do artigo 2º, inciso III, alínea “b”, da Lei Federal nº 10.169/2000[2] que, saliente-se, estabelece normas gerais para a fixação de emolumentos, não havendo lugar, portanto, para o uso de valores decorrentes de avaliação fiscal do imóvel, até porque a disposição legislativa permissiva (art. 3º, inciso I) foi vetada[3].

É claro que, caso a autoridade municipal venha a discordar do valor declarado por ocasião do negócio jurídico já registrado (escritura de compra e venda, por exemplo), a mesma poderá proceder ao arbitramento[4] do valor do ITBI, mas, nesse caso, obviamente, segundo as disposições do CTN e a jurisprudência pacífica do STJ[5], estaremos diante de procedimento administrativo posterior ao registro de imóvel já feito pelo oficial do cartório imobiliário respectivo.

Em suma: após a vigência a Lei Municipal nº 2.571/2019,  os atos através dos quais o tabelião lavra uma escritura pública de compra e venda de imóvel e o oficial do cartório registra um imóvel são completamente independentes e desvinculados daquele que, praticado a posteriori pela autoridade municipal, implica na constituição do crédito tributário referente ao ITBI.

Vitória do cidadão manauara!

[1] https://marcelo1971.blog/2015/03/25/e-ilegal-condicionar-a-lavratura-de-escritura-publica-de-compra-e-venda-de-imovel-ao-previo-pagamento-do-itbi/

[2]  Art. 2º Para a fixação do valor dos emolumentos, a Lei dos Estados e do Distrito Federal levará em conta a natureza pública e o caráter social dos serviços notariais e de registro, atendidas ainda as seguintes regras:

I – os valores dos emolumentos constarão de tabelas e serão expressos em moeda corrente do País;

II – os atos comuns aos vários tipos de serviços notariais e de registro serão remunerados por emolumentos específicos, fixados para cada espécie de ato;

III – os atos específicos de cada serviço serão classificados em:

  1. a) atos relativos a situações jurídicas, sem conteúdo financeiro, cujos emolumentos atenderão às peculiaridades socioeconômicas de cada região;
  2. b) atos relativos a situações jurídicas, com conteúdo financeiro, cujos emolumentos serão fixados mediante a observância de faixas que estabeleçam valores mínimos e máximos, nas quais enquadrar-se-á o valor constante do documento apresentado aos serviços notariais e de registro.

Parágrafo único. Nos casos em que, por força de lei, devam ser utilizados valores decorrentes de avaliação judicial ou fiscal, estes serão os valores considerados para os fins do disposto na alínea b do inciso III deste artigo.

[3] Senhor Presidente do Senado Federal,

Comunico a Vossa Excelência que, nos termos do parágrafo 1º do artigo 66 da Constituição Federal, decidi vetar parcialmente Projeto de Lei no 38, de 2000 (no 4.653/98 na Câmara dos Deputados), que “Regula o § 2o do art. 236 da Constituição Federal, mediante o estabelecimento de normas gerais para a fixação de emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e de registro”.

Ouvido, o Ministério da Justiça assim se pronunciou sobre o veto aos seguintes dispositivos:

 Inciso I do art. 3º

 “Art. 3º  É vedado:

 I – estabelecer, como base de cálculo de emolumentos, valores outros que não o equivalente ao negócio jurídico realizado, salvo no caso de imóveis, nos quais prevalecerá o maior valor estabelecido entre o valor do contrato, a avaliação judicial e a tributação fiscal;”

Razões do veto

O inciso I do art. 3º do projeto de lei finda por estabelecer como base de cálculo de emolumentos o valor do imóvelLevando-se em conta que os emolumentos são taxas – é este o seu significado, a sua natureza jurídica, como já firmado pela Excelsa Corte (RTJ 168/95) – encontra o dispositivo como obstáculo o disposto no § 2o do art. 145 da Constituição, tendo em vista que o valor do imóvel é base de cálculo para o Imposto de Transmissão de Propriedade de Imóvel, o que, por certo, impossibilita que para a cobrança dos emolumentos seja utilizada essa mesma base de cálculo. Cumpre colocar ser este o entendimento do Supremo Tribunal Federal (…) (ADIN no 1.530-BA – RTJ 169/32).”

[4] Art. 147. O lançamento é efetuado com base na declaração do sujeito passivo ou de terceiro, quando um ou outro, na forma da legislação tributária, presta à autoridade administrativa informações sobre matéria de fato, indispensáveis à sua efetivação.

 Art. 148. Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial.

[5] STJ, 2ª Turma, REsp 1.725.761-SP, Rel. Min. Herman Benjamin, j. 17/04/2018, DJe 24/05/2018.

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