O oficial do cartório pode condicionar o registro do imóvel ao prévio pagamento do ITBI?

15/05/2019

Conforme já é de conhecimento geral, pelo menos no Estado do Amazonas, até mesmo quando se pretende lavrar uma escritura de compra e venda, o tabelião exige que seja comprovado o pagamento do ITBI, exigência que é manifestamente contrária ao que dispõem os artigos 156, inciso II, da CF e 1.245 do CC/2002, segundo os quais o fato gerador daquele imposto ocorre somente com o registro do imóvel, entendimento esse que, inclusive, já se encontra pacificado no STF[1] e  no STJ[2].

Mas o que dizer quando a exigência de comprovação do pagamento do ITBI é feita pelo oficial do cartório como condição para o registro do imóvel? Isso poderá ocorrer, por exemplo, quando a escritura tiver sido lavrada em outro Estado.

Trata-se de exigência que, tal qual ocorre com aquela feita pelos tabeliães relativamente à lavratura de escrituras de compra venda, também contraria expressa disposição de lei federal.

É que, sem dar margem a qualquer dúvida, assim dispõe o Código Tributário Nacional:

Art. 142. Compete privativamente à autoridade administrativa constituir o crédito tributário pelo lançamento, assim entendido o procedimento administrativo tendente à verificar a ocorrência do fato gerador da obrigação correspondente, determinar a matéria tributável, calcular o montante do tributo devido, identificar o sujeito passivo e, sendo o caso, propor a aplicação da penalidade cabível.

Assim, partindo-se da inafastável premissa de que o fato gerador do ITBI somente acontece no momento do registro do imóvel (CF, art. 156, II e CC/2002, art. 1.245) e que o mesmo é pressuposto lógico da constituição do crédito tributário, a qual se dá por ocasião do respectivo lançamento, não resta qualquer dúvida quanto ao fato de que o oficial do cartório não pode condicionar o registro do imóvel ao prévio pagamento daquele imposto.

Ou seja: o oficial do cartório deve proceder ao registro do imóvel, tomando por base o valor do negócio jurídico levado a registro para fins de cobrança dos respectivos emolumentos, com o que ocorre o fato gerador do ITBI e, posteriormente, a autoridade administrativa municipal procederá ao lançamento para fins de constituição do crédito tributário.

Aliás, apesar de nos parecer lógica essa conclusão, razão pela qual não são necessários maiores comentários, é importante registrar que o STJ já decidiu nesse sentido ao asseverar que “o crédito tributário não surge com o fato gerador. Ele é constituído com o lançamento[3].

Consequência imediata disso é que, por não haver crédito tributário constituído, para fins de cobrança dos emolumentos relativos ao ato de registro do imóvel, o oficial registrador deverá tomar por base exclusivamente o valor constante do negócio jurídico levado a registro, com o que restará atendida a determinação constante do artigo 2º, inciso III, alínea “b”, da Lei Federal nº 10.169/2000[4] que, saliente-se, estabelece normas gerais para a fixação de emolumentos, não havendo lugar, portanto, para o uso de valores decorrentes de avaliação fiscal do imóvel, até porque a disposição legislativa permissiva (art. 3º, inciso I) foi vetada[5].

Nem se alegue, por outro lado, que os tabeliães e registradores estariam descumprindo o dever legal (Lei Federal nº 8.935/1994) de fiscalizar o pagamento dos tributos relacionados aos atos por  eles praticados[6], até porque, conforme se demonstrou, não incide tributo algum por ocasião do atos de lavratura de escritura e de registro de imóvel, no primeiro caso porque ainda não ocorreu o fato gerador e no segundo caso porque ainda não houve o lançamento para fins de constituição do crédito tributário.

Assim, segundo expressa previsão do CTN, por se tratar de tributo cujo lançamento se faz através de declaração do contribuinte ou de terceiro[7] (no caso, o valor do negócio jurídico levado a registro), quando muito,  após proceder ao registro do imóvel (e somente após praticar esse ato!), o oficial do cartório deverá dar ciência ao município, o que pode ocorrer mediante o envio de meras cópias ou listas que contenham referências aos atos realizados a cada semana ou a cada mês, para fins de posterior lançamento do ITBI pela autoridade municipal competente.

É claro que, caso a autoridade municipal venha a discordar do valor declarado por ocasião do negócio jurídico já registrado (escritura de compra e venda, por exemplo), a mesma poderá proceder ao arbitramento[8] do valor do ITBI, mas, nesse caso, obviamente, segundo as disposições do CTN e a jurisprudência pacífica do STJ[9], estaremos diante de procedimento administrativo posterior ao registro de imóvel já feito pelo oficial do cartório imobiliário respectivo.

Em suma: o ato através do qual o oficial do cartório registra um imóvel é completamente independente e desvinculado daquele que, praticado a posteriori pela autoridade municipal, implica na constituição do crédito tributário referente ao ITBI.

Eis os motivos pelos quais é manifestamente inconstitucional e ilegal o ato do oficial cartorário que condiciona o registro do imóvel ao prévio recolhimento do ITBI.

[1] STF, 1ª Turma, ARE 934091 AgR-SP, Rel. Min. Roberto Barroso, j. 18/11/2016, DJe 02/12/2016.

[2] STJ, 2ª Turma , AREsp 1.425.219/SP, Rel. Min. Francisco Falcão, j. 21/02/2019, DJe 01/03/2019.

[3] (STJ, 1a Turma, REsp 250.306-DF, rel. Min. Garcia Vieira, j. 06.06.2000, DJU 01.08.2000, p. 208).

[4] Art. 2º Para a fixação do valor dos emolumentos, a Lei dos Estados e do Distrito Federal levará em conta a natureza pública e o caráter social dos serviços notariais e de registro, atendidas ainda as seguintes regras:

I – os valores dos emolumentos constarão de tabelas e serão expressos em moeda corrente do País;

II – os atos comuns aos vários tipos de serviços notariais e de registro serão remunerados por emolumentos específicos, fixados para cada espécie de ato;

III – os atos específicos de cada serviço serão classificados em:

  1. a) atos relativos a situações jurídicas, sem conteúdo financeiro, cujos emolumentos atenderão às peculiaridades socioeconômicas de cada região;
  2. b) atos relativos a situações jurídicas, com conteúdo financeiro, cujos emolumentos serão fixados mediante a observância de faixas que estabeleçam valores mínimos e máximos, nas quais enquadrar-se-á o valor constante do documento apresentado aos serviços notariais e de registro.

Parágrafo único. Nos casos em que, por força de lei, devam ser utilizados valores decorrentes de avaliação judicial ou fiscal, estes serão os valores considerados para os fins do disposto na alínea b do inciso III deste artigo.

 

[5] Senhor Presidente do Senado Federal,

Comunico a Vossa Excelência que, nos termos do parágrafo 1º do artigo 66 da Constituição Federal, decidi vetar parcialmente Projeto de Lei no 38, de 2000 (no 4.653/98 na Câmara dos Deputados), que “Regula o § 2o do art. 236 da Constituição Federal, mediante o estabelecimento de normas gerais para a fixação de emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e de registro”.

Ouvido, o Ministério da Justiça assim se pronunciou sobre o veto aos seguintes dispositivos:

 

Inciso I do art. 3º

 

Art. 3º  É vedado:

 

I – estabelecer, como base de cálculo de emolumentos, valores outros que não o equivalente ao negócio jurídico realizado, salvo no caso de imóveis, nos quais prevalecerá o maior valor estabelecido entre o valor do contrato, a avaliação judicial e a tributação fiscal;”

 

Razões do veto

 

O inciso I do art. 3º do projeto de lei finda por estabelecer como base de cálculo de emolumentos o valor do imóvel. Levando-se em conta que os emolumentos são taxas – é este o seu significado, a sua natureza jurídica, como já firmado pela Excelsa Corte (RTJ 168/95) – encontra o dispositivo como obstáculo o disposto no § 2o do art. 145 da Constituição, tendo em vista que o valor do imóvel é base de cálculo para o Imposto de Transmissão de Propriedade de Imóvel, o que, por certo, impossibilita que para a cobrança dos emolumentos seja utilizada essa mesma base de cálculo. Cumpre colocar ser este o entendimento do Supremo Tribunal Federal (…) (ADIN no 1.530-BA – RTJ 169/32).”

 

[6]Art. 30. São deveres dos notários e oficiais de registro:

 

(…) XI – fiscalizar o recolhimento dos impostos incidentes sobre os atos que devem praticar

 

[7]    Art. 147. O lançamento é efetuado com base na declaração do sujeito passivo ou de terceiro, quando um ou outro, na forma da legislação tributária, presta à autoridade administrativa informações sobre matéria de fato, indispensáveis à sua efetivação.

 

[8] Conforme CTN, Art. 148. Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial.

 

[9] STJ, 2ª Turma, REsp 1.725.761-SP, Rel. Min. Herman Benjamin, j. 17/04/2018, DJe 24/05/2018.

 

 

Deixe um comentário

Preencha os seus dados abaixo ou clique em um ícone para log in:

Logotipo do WordPress.com

Você está comentando utilizando sua conta WordPress.com. Sair /  Alterar )

Foto do Google

Você está comentando utilizando sua conta Google. Sair /  Alterar )

Imagem do Twitter

Você está comentando utilizando sua conta Twitter. Sair /  Alterar )

Foto do Facebook

Você está comentando utilizando sua conta Facebook. Sair /  Alterar )

Conectando a %s

%d blogueiros gostam disto: